Ne este frica de ceea ce nu stim sau nu intelegem si pentru multi, notiunea de foreclosure, si implicatiile ei directe reprezinta o necunoscuta. O sa incep printr-o descriere succinta a procesului de “FORECLOSURE”: procedura legala prin care un creditor (banca, institutie financiara) obtine posesia imobilului folosit drept garantie de catre girant in urma neplatii la termen a creditului ipotecar (mortgage payment). Procedura in caz de foreclosure incepe daca nu ati facut nici o plata ipotecara pentru cel putin 90 de zile. In prima faza, banca sau institutia financiara care a acordat creditul bancar pentru cumpararea casei, va incerca sa colecteze sumele datorate si va trimite scrisori prin care se cere plata imediata a sumelor datorate sau intentia bancii de a cere evictia proprietarului si vinderea casei la licitatie.
Din punctul de vedere al bancilor, care in prezent sunt inundate de proprietati ale caror plati ipotecare nu sunt la zi, un compromis cu actualul proprietar este de preferat unei licitatii! Mai jos, va voi prezenta cateva din optiunile pe care le are un proprietar in cazul in care se afla, din diferite motive, in imposibilitatea de a plati creditul ipotecar.
SHORT SALE. Dupa ce banca a inregistrat la tribunalul teritorial o Notice of Default –instrumentul legal prin care se arata ca proprietarul nu a efectuat plata lunara a creditului ipotecar, dar inainte de licitatie, banca poate accepta o oferta pentru o suma mai mica decat creditul datorat. Multe banci prefera aceasta metoda evitand astfel cheltuieli aditionale atat legate de foreclosure cat si pentru a gasi un comparator calificat. Procedura este mai complicata si mai greu de realizat in cazul in care casa a fost finantata 100%, asa zisele imprumuturi “80/20”; de cele mai multe ori, prima banca cea care detine imprumutul de 80% isi recupereaza banii sau majoritatea banilor iar cea de-a doua banca va cere proprietarului sa isi asume aceasta datorie incercand sa obtina a “deficiency judgment or claim”, proprietarul luand asupra sa suma finantata. Ambele proceduri, foreclosure si short sale afecteaza in mod negativ creditul unei persoane, a se observa insa ca in urma unei short sale timpul necesar pentru a putea obtine un nou imprumut bancar pentru a cumpara o casa in termeni favorabili cumparatorului este de minimum 24 de luni, pe cand in cazul unei foreclosure este de minimum 36 de luni.
BANKRUPTCY (FALIMENT). Din momentul in care o persoana initiaza procesul de bankruptcy, procedura de foreclosure este oprita. Legile federale interzic creditorilor, inclusiv bancilor care au oferit creditul ipotecar sa incerce sa colecteze sumele datorate. Falimentul afecteaza in mod negativ si pe durata indelungata creditul unei persoane. Pentru o mai buna intelegere a modului in care functioneaza procedura de bankruptcy, va sfatuiesc sa contactati un avocat specializat in bankruptcy.
DEED IN LIEU. In cazul in care titlul de proprietate asupra casei (the deed) nu impiedica in mod expres aceasta eventualitate, proprietarul semneaza voluntar actele de proprietate in favoarea bancii. Conditia numarul 1 este ca banca sa accepte aceasta varianta. Banca este mai dispusa sa accepte a deed in lieu of foreclosure in cazul in care: procedura de foreclosure este iminenta, casa a fost de vanzare pentru o perioada mai lunga de timp si nu s-a vandut, nu sunt alte imprumuturi sau ipoteci atasate propritatii, vanzatorul poate documenta greutati de ordin financiar in bugetul familiei (pierderea serviciului, divort, etc)
LOAN MODIFICATIONS (MODIFICAREA CREDITULUI IPOTECAR). Realitatea situatiei financiare existente a dat nastere unui nou sistem de modificare a imprumuturilor existente. Cheia unei modificari satisfacatoare a imprumutului ipotecar curent ar fi ca situatia financiara prezentata bancii de catre proprietarul casei sa garanteze realizarea unui plan realist de plati si rambursare a imprumutului bancar. Va trebui sa prezentati bugetul familiei si sumele alocate tuturor cheltuielilor: curent, gaz, apa, credit ipotecar, etc. In cazul in care veti declara drept venit o suma prea mica, banca nu va va oferi optiunea de a modifica imprumutul ci veti fi sfatuiti sa urmati procesul de foreclosure.
REFINANCING (REFINANTARE) Pana nu demult considerata solutia salvatoare, refinantarea a devenit tot mai greu de realizat din cauza restrictiilor asociate cu acest procedeu: credit score, appraisal, etc. Cei mai afectati sunt fireste cei ce au cumparat casa cu adjustable interest rate (dobanda variabila) si acum sunt nevoiti sa faca plati care depasesc cu mult posibilitatile lor financiare in conditiile in care rata actuala a dobandei fixe a scazut foarte mult, in momentul de fata fiind intre 4.7 si 5.7% in functie de creditul solicitantului.
De retinut ca fiecare stat din America are legile lui guvernare a procesului de foreclosure; Georgia este a NON-JUDICIAL state, ceea ce insemna ca banca, institutia care a oferit creditul ipotecar proprietarului nu trebuie sa intenteze un proces judecatoresc proprietarului.
Scopul articolului nu este decat de a va oferi succinct cateva optiuni, dintre cele mai acceptate si folosite in domeniul bancar si financiar actual. Fireste ca nu exista o solutie universala, fiecare caz este diferit, important este insa sa fiti cat mai constienti si educati in solutiile pe care le aveti la indemana.
Pentru orice intrebari, va rog sa nu ezitati sa ma contactati la tel 404.966.6377 sau via email,